Was versteht man unter „energetische Sanierungspflicht“?
Die energetische Sanierungspflicht, oft auch als GEG-Sanierungspflicht bezeichnet, beschreibt die gesetzlich vorgegebene Pficht, Gebäude zu modernisieren, um deren Energieeffizienz zu verbessern und ihren Energieverbrauch zu senken.
Sie ist im Gebäudeenergiegesetz (GEG) verankert, das 2020 in Kraft getreten ist, und bereits mehrfach überarbeitet wurde. Dieses führt sämtliche frühere Energiesparverordnungen zusammen, darunter das Energieeinspargesetz aus 1976, die Energieeinsparverordnung aus 2001 (EnEV) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz aus 2009. Intensiv diskutierte Neuregelungen des GEG traten zum 1. Januar 2024 in Kraft. Sie betreffen vor allem die Anforderungen an neue Heizungsanlagen sowie die Dämmung von Wärme- und Kälteleitungen sowie Armaturen.
Die GEG-Sanierungspflicht betrifft vor allem ältere Gebäude, die vor 1978 erbaut wurden. Denn erst im November 1977 trat die erste Wärmeschutzverordnung überhaupt in Kraft und setzte erste Standards für den Wärmeschutz. Gebäude, die vor der 1. Wärmeschutzverordnung errichtet wurden, sind meist sehr schlecht oder gar nicht gedämmt.
Warum gibt es die energetische Sanierungspflicht?
In der EU ist der Gebäudesektor für 40 % des Energieverbrauchs und 36 % der Treibhausgasemissionen verantwortlich. Ein zentraler Bereich, der viel Verbesserungspotential birgt, ist das Heizen und Kühlen von Gebäuden sowie die Warmwasserbereitung, auf die 80 % des gesamten Energieverbrauchs der Haushalte entfallen.
Das EU-Parlament verabschiedete im März 2024 eine Aktualisierung der bis dahin geltenden Vorschriften über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden. Das Ziel: Der Gebäudesektor soll bis 2050 klimaneutral sein.
Im Zuge dessen sollen alle neuen Gebäude ab 2028 emissionsfrei sein. Für neue Gebäude, die von öffentlichen Behörden genutzt, betrieben oder besessen werden, läuft die Frist bis 2026.
Die EU-Mitgliedstaaten sind verpflichtet, den durchschnittlichen Jahresverbrauch in ihrem Gebäudesektor bis zum Jahr 2030 um mindestens 16 % zu senken und bis zum Jahr 2035 um 20 bis 22 %. Für die Umsetzung dieser Ziele sind die einzelnen Mitgliedsstaaten vorwiegend selbst verantwortlich. Daher musst Du Dich in Deutschland an die Bestimmungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) halten.
Wann besteht eine Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel?
Wer eine Immobilie kauft, vererbt oder geschenkt bekommt, ist zu Sanierungsmaßnahmen verpflichtet. Und zwar dann, wenn die im Gebäudeenergiegesetz (GEG) festgelegten Anforderungen an die Energieeffizienz der Immobilie noch nicht gegeben sind. Dies betrifft vor allem ältere, vor 1978 erbaute Objekte.
Ob Dein neues Zuhause die festgelegten Standards bereits erreicht, solltest Du gründlich prüfen, um Strafen zu vermeiden. In jedem Fall muss Dir der Verkäufer sämtliche Unterlagen zu Energieeffizienz der Immobilie vorlegen. Bei Unsicherheit kann Dir ein Modernisierungsberater oder Energieeffizenz-Experte weiterhelfen.
Welche Sanierungsmaßnahmen sind Pflicht und wo ist diese festgelegt?
Es handelt sich grundsätzlich um drei Sanierungspflichten, denen Du beim Erwerb einer Immobilie nachkommen musst. Dabei ist es egal, ob Du das Objekt durch Kauf, Erbschaft oder Schenkung erwirbst. Die Pflichten sind im Gebäudeenergiegesetz (GEG) geregelt und müssten innerhalb von zwei Jahren nach dem Grundbucheintrag erfüllt werden.
Oberste Geschossdecken oder Dach dämmen
Das GEG schreibt eine Dämmpflicht für die oberste Geschossdecke vor, wenn der Dachraum unbewohnt und nicht beheizt ist und die Mindestanforderungen an den Wärmeschutz nicht erfüllt. Das bedeuet, dass der Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) nicht über 0,24 W/m2K liegen darf. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, den Dachboden zu dämmen. Alleine für die Methode der Einblasdämmung bestehen drei verschiedene Optionen: die begehbare, die nicht-begehbare und die teilweise begehbare Dämmung. Alle Details zu den drei Varianten findest du in unserem Beitrag "Dämmung oberste Geschossdecke: Begehbar oder nicht begehbar".
Alternativ zur obersten Geschossdecke kannst Du auch die Dachflächen dämmen lassen. Sinnvoll ist dies, wenn Du mit dem Gedanken spielst, das Dachgeschoss später noch ausbauen zu lassen. Das Dach kann nachträglich etwa mittels Zwischensparrendämmung, durch Einblasdämmung oder von außen durch eine Aufsparrendämmung gedämmt werden. Die verschiedenen Möglichkeiten mit ihren Vor- und Nachteilen zeigen wir in diesem Artikel auf.
Heizkessel erneuern
Alte Öl- und Gasheizungen müssen nach einer Laufzeit von 30 Jahren ausgetauscht werden. Die Sanierungspflicht gilt für sogenannte Standard- und Konstanttemperaturkessel. Ausgenommen sind davon aktuell noch Niedertemperatur- und Brennwertheizungen. Ebenfalls ausgenommen sind Anlagen mit einer Nennleistung unter vier Kilowatt oder über 400 Kilowatt sowie alte Öl- oder Gasheizungen, die als Einzelraumheizung oder nur zur Erzeugung von Warmwasser dienen.
Das GEG schreibt vor, welche neue Heizung Du einbauen darfst. Änderungen bzw. Anpassungen sind hier aber im Zuge von Gesetzesüberarbeitungen immer wieder möglich. Seit dem 1. Januar 2024 gilt etwa für Neubauten in ausgewiesenen Neubaugebieten: neu eingebaute Heizungen sollen nach Möglichkeit mindestens 65 % erneuerbare Energien nutzen. Für Bestandsimmobilien gilt: Bestehende Heizungen können weiterhin betrieben werden – auch solche, die fossile Brennstoffe nutzen. Außerdem können defekte Anlagen repariert werden. Für nicht mehr reparierbare Heizungen gibt es Übergangsfristen von mehreren Jahren.
Warmwasserführende Rohre dämmen
Zu prüfen ist im Zuge eines Eigentümerwechsels auch, ob die Heizungs- und Warmwasserrohre sowie die Armaturen in unbeheizten Räumen gedämmt sind. Ist dies nicht der Fall, muss eine Dämmung erfolgen.
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) trat im Jahr 2020 in Kraft und führt sämtliche frühere Energiesparverordnungen zusammen. Konkret bündelt es das Energieeinspargesetz aus 1976, die Energieeinsparverordnung (EnEV) aus 2001 und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz aus 2009.
Gibt es Ausnahmen von der Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel?
Grundsätzlich besteht eine Sanierungspflicht für eine Immobilie, sobald diese den Besitzer wechselt und die im GEG vorgeschriebenen Anforderungen an die Energieeffizienz der Immobilie nicht gegeben sind. Die Pflicht zur Sanierung fällt dabei auf den neuen Besitzer. In wenigen Fällen kann eine Sanierungspflicht jedoch auch entfallen:
Ausnahmen von der Sanierungspflicht bei Erbschaft oder Schenkung
Im Falle einer Erbschaft kann die Pflicht zur Sanierung entfallen, wenn die Erben die geertbe oder geschenkte Immobilie bereits vor dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt haben. Allerdings gilt diese Ausnahmeregelung nur bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie bei Eigentumswohnungen. Sie gilt nicht bei Mehrfamilienhäusern.
Ausnahmen von der Sanierungspflicht bei Kauf
Es gibt verschiedene Ausnahmen, wann ein Eigentümer einer Immobilie von der Sanierungspflicht befreit ist:
- Wohnen seit 1. Februar 2002 in der Immobilie: Hast Du eine Immobilie also bereits vor diesem Datum gemietet und erwirbst sie dann käuflich, bist Du nicht von der GEG-Sanierungspflicht betroffen.
- Denkmalschutz: Wenn energetische Sanierungsmaßnahmen mit den Auflagen des Denkmalschutzes nicht in Einklang zu bringen sind (z.B. bei zu gravierenden Veränderungen des äußeren Erscheinungsbildes), entfällt die Vorschrift. Beachte hier in jedem Fall regionale Bestimmungen und wende Dich an die Denkmalschutzbehörde.
- Fehlende Wirtschaftlichkeit der Maßnahmen: Die GEG-Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel entfallen, wenn der neue Eigentümer nachweisen kann, dass die vorgeschriebenen energetischen Sanierungsmaßnahmen nicht wirtschaftlich sind.
Besteht eine gesetzliche Sanierungspflicht auch ohne Eigentümerwechsel?
Ja, der Gesetzgeber sieht vor, dass Immobilien, welche die im GEG fest gelegten energetischen Standards nicht erfüllen, auch dann saniert werden müssen, wenn umfassende Renovierungsarbeiten vorgenommen werden. Hier greift die so genannte 10-%-Regelung: Wenn mehr als zehn % eines Bauteils saniert werden, muss es energetisch saniert werden. Hast Du also beispielsweise vor, mehr als zehn % Deines Daches zu erneuern – zum Beispiel nach Unwetterschäden – so muss dieses im Zuge der Renovierung gedämmt werden, wenn der Dachboden noch nicht gedämmt ist. Denn wie oben beschrieben, müssen laut GEG entweder Dach oder Dachboden gedämmt sein. Auch wenn Du an der Fassade größere bauliche Maßnahmen vornimmst, die mehr als zehn % des Bauteils betreffen, bist Du zur energetischen Sanierung verpflichtet.
Besteht eine Sanierungspflicht für Eigentumswohnungen?
Wenn Du eine Eigentumswohnung erwirbst, wirst Du automatisch Teil einer Eigentümergemeinschaft. Die energetische Sanierung einer Wohnung wird damit nie Dich alleine sondern immer die Eigentümergemeinschaft betreffen. Es besteht beim Erwerb einer Eigentumswohnung eines Mehrfamilienhauses also keine Sanierungspflicht wie beim Erwerb eines Ein- oder Zweifamilienhauses. Grundsätzlich sind Eigentümer allerdings dazu verpflichtet, ihre Wohnungen in einem ordnungsgemäßen Zustand zu halten. Dies kann auch Sanierungsmaßnahmen mit einschließen, vor allem, wenn es um die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geht.
Die Sanierungspflicht für Eigentumswohnungen kann von verschiedenen Faktoren abhängen, wie etwa den Regelungen in der Teilungserklärung, dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und den Beschlüssen der Eigentümerversammlung. Es ist auf jeden Fall ratsam, dass Du Dich vor dem Kauf einer Wohnung bei der Eigentümergemeinschaft über den energetischen Zustand des Mehrfamilienhauses informierst. Auch, ob energetische Sanierungsmaßnahmen bereits geplant sind, und dadurch in naher Zukunft Kosten anfallen, kannst Du so herausfinden.
Welche Bedeutung hat der Energieausweis?
Der Energieausweis ist ein zentrales Dokument zur Beurteilung des energetischen Zustands einer Immobilie. Er gibt Käufern, Erben und Beschenkten eine erste Orientierung darüber, wie energieeffizient das Gebäude ist und welche Sanierungsmaßnahmen möglicherweise erforderlich sind. Nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist der Verkäufer oder Eigentümer verpflichtet, den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorzulegen.
Es gibt zwei Arten von Energieausweisen:
- Bedarfsorientierter Energieausweis
Dieser basiert auf einer technischen Analyse der Gebäudehülle und Heiztechnik. Er liefert eine objektive Bewertung der Energieeffizienz, unabhängig vom individuellen Heizverhalten der Bewohner. Besonders relevant ist er für Gebäude, die nicht regelmäßig bewohnt oder saniert wurden. - Verbrauchsorientierter Energieausweis
Er ermittelt die Energieeffizienz anhand des tatsächlichen Energieverbrauchs der letzten drei Jahre. Da dieser Wert vom Heizverhalten der bisherigen Bewohner abhängt, ist er weniger aussagekräftig für die langfristige energetische Bewertung einer Immobilie. Allerdings ist er günstiger und einfacher zu erstellen.
Wenn Du mehr über die Energieeffizienzklassen im einzelnen erfahren möchtest, kannst Du unseren jeweilgen Artikel zu dem Thema lesen.
Wie viel kostet eine energetische Sanierung?
Es ist wichtig, dass Du Dich vor dem Kauf einer Immobilie sehr genau über ihren energetischen Zustand informierst. So können Dir böse Überraschungen erspart bleiben. Laut GEG sind der Verkäufer oder Immobilienmakler dazu verpflichtet, Dir spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie davon vorzulegen.
Grundsätzlich kann keine Pauschalaussage darüber getroffen werden, wieviel Budget Du für die energetische Sanierung eines älteren Hauses einplanen musst. Das hängt vom Zustand der Immobilie ab und auch davon, für welche Dämmmethoden Du Dich entscheidest. Eine sehr kostengünstige und empfehlenswerte Möglichkeit, etwa den Dachboden oder die Dachflächen zu dämmen, ist die Einblasdämmung. Unser Rechner kann Dir einen ersten Anhaltspunkt geben, mit welchen Kosten Du in Deinem Fall rechnen musst. Gerne kannst Du uns auch anrufen und wir beraten Dich.
Einen groben Überblick über die Kostenpunkte der einzelnen Maßnahmen gibt Dir die folgende Tabelle:
In jedem Fall solltest Du bedenken, dass sich energetische Sanierung langfristig lohnt und wesentlich zum Schutz unseres Klimas beiträgt. Etwa die Kosten für eine Dämmung des Daches oder Dachbodens können sich nach einigen Jahren bereits amortisieren, weil dadurch die Heizkosten erheblich sinken.
Schnelle Umsetzung: innerhalb eines Tages
Kostengünstig: schon ab 2.000 €
Keine optischen Veränderungen von außen
Wohnraum bleibt erhalten: Kein Wohnraumverlust
Einfache Durchführung ohne Gerüst und Dreck
Staatliche Förderungen für energetische Sanierungen
Energetische Sanierungen werden von öffentlicher Hand unterstützt, wenn die Rahmenbedingungen bzw. Voraussetzungen dafür gegeben sind und alle Anforderungen eingehalten werden. So ist es beispielsweise wichtig, Fristen für das Beantragen einer Förderung zu beachten (in der Regel müssen die Förderanträge vor dem Beginn der Arbeiten gestellt werden!) oder auch, die Arbeiten von einem Fachbetrieb durchführen zu lassen.
(1) Steuerliche Förderung für energetische Sanierungsmaßnahmen
Eigentümer können bis zu 20 Prozent der Sanierungskosten über drei Jahre hinweg von der Steuer absetzen, wobei insgesamt maximal 40.000 Euro pro Objekt gefördert werden. Die Förderung umfasst energetische Sanierungsmaßnahmen wie Dämmen, Erneuern der Heizung und den Austausch der Fenster aber auch Baubegleitung und Energieberatung.
(2) BAFA-Zuschuss für Einzelmaßnahmen
Einzelne energetische Sanierungsmaßnahmen wie der Tausch von Fenstern und Türen, das Dämmen der Fassade oder die Optimierung der Heizung werden mit einem Investitionszuschuss von bis zu 20 Prozent der förderfähigen Kosten unterstützt. Zuständig ist hierfür das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Alles, was Du zur BAFA-Förderung wissen musst, findest Du in unserem Artikel dazu.
(3) Tausch bzw. Optimierung der Heizung
Seit dem 1. Januar 2024 bezuschusst der Staat den Austausch einer Heizung mit bis zu 70 Prozent der Kosten; mindestens jedoch mit 30 Prozent. Das Förderverfahren wird seit 2024 nur noch von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) verwaltet.
(4) Komplettsanierung zum KfW-Effizienzhaus
Gut zu wissen: Wer seine Immobilie zum KfW-Effizienzhaus saniert, kann ein Darlehen inklusive Tilgungszuschuss von bis zu 150.000 Euro von der KfW erhalten.
Gibt es Strafen, wenn ich die Sanierungspflicht missachte?
Wer seiner Sanierungspflicht nach Eigentümerwechsel nicht nachkommt, muss mit einer Geldstrafe rechnen. Ein Verstoß gegen das GEG kann ein Bußgeld von bis zu 50.000 € mit sich bringen.
Praktisch gibt es in Deutschland keine eigene Instanz, welche die Einhaltung der Sanierungspflicht überwacht. Vielmehr ist es Aufgabe der Länder und ihrer Baubehörden, hier stichprobenartig zu kontrollieren. Was viele nicht wissen: Schornsteinfeger prüfen im Zuge der verpflichtenden regelmäßigen Feuerstättenschau etwa die Effizienz von Heizungsanlagen oder die Dämmung von Warmwasserleitungen in nicht-beheizten Räumen.
Eine indirekte Kontrolle findet auch dann statt, wenn man Fördermittel der KfW für eine Sanierung beantragt. Denn diese sind an bestimmte Bedingungen und im GEG verankerte Vorgaben geknüpft.
Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel: Wie gehe ich richtig vor?
Vor allem dann, wenn Du eine ältere Immobilie erwirbst - und dabei ist es egal, ob durch Kauf, Schenkung oder Erbe -, ist es wichtig, dass Du Dich über ihren energetischen Zustand gut informierst. Gebäude, die vor dem in Kraft Treten der ersten Wärmeschutzverordnung Ende 1977, errichtet wurden, sind sehr oft in einem schlechten energetischen Zustand. Sie verfügen beispielsweise häufig über mangelhafte oder gar keine Dämmung.
Nach dem die Immobilie dann in Deinen Besitz über gegangen ist, bietet es sich an wie folgt vorzugehen, um einen reibungslosen Übergang sicherzustellen:
- Frühzeitige Planung und Energieberatung:
Um bei den Sanierungsmaßnahmen keine Zeit zu verlieren und mögliche Strafen zu vermeiden, solltest Du dich schnellstmöglich mit den durchzuführenden Maßnahmen auseinandersetzen. Dafür empfiehlt es sich einen Energieberater heranzuziehen, der Dich später auch bei der Beantragung der Fördermittel unterstützt.
- Erstellung eines individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP):
Der Energieberater erstellt dann einen individuellen Sanierungsfahrplan für Dein Haus, der auflistet, welche Maßnahmen durchgeführt werden sollen. Dieser Fahrplan hilft Dir nicht nur dabei einen Überblick zu erhalten, was alles getan werden sollte, sondern dient in vielen Fällen auch dazu, eine höhere Förderung zu erhalten. Um den Förderungsbonus zu erhalten, hat man insgesamt 15 Jahre Zeit, um die jeweiligen Maßnahmen durchzuführen.
- Beantragung der Finanzierung und Fördermittel:
Nachdem Du einen Überblick über die Maßnahmen erhalten hast, ist es sinnvoll, sich frühzeitig mit den verschiedenen Förderungen und Voraussetzungen auseinanderzusetzen. Insbesondere, da es für bestimmte Förderungen notwendig ist, diese vor Beginn der Durchführung der Sanierungsarbeiten zu beantragen.
- Handwerkerwahl und Umsetzung:
Nachdem Du Dich über den Erhalt der Förderung informiert hast, gilt es als nächstes einen qualifizierten und zertifizierten Fachbetrieb ausfindig zu machen
- Nachweis und Kontrolle der Umsetzung:
Nach der Durchführung der Arbeiten, musst Du die jeweiligen Dokumente bei den Behörden einreichen, um letztendlich auch Deine Förderung zu erhalten. Zusätzlich kannst Du nach Fertigstellung der Sanierungsarbeiten einen neuen Energieausweis beantragen, welcher sich positiv im Wert Deiner Immobilie widerspiegelt.
Fazit
Die Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel verpflichtet neue Eigentümer, ihre Immobilie energetisch zu modernisieren. Innerhalb von zwei Jahren müssen Dach oder oberste Geschossdecke gedämmt, veraltete Heizkessel ersetzt und Warmwasserrohre isoliert werden. Ausnahmen bestehen für lange bewohnte Ein- und Zweifamilienhäuser oder denkmalgeschützte Gebäude.
Eine frühzeitige Planung mit einem Energieberater hilft, Fristen einzuhalten und Fördermittel optimal zu nutzen. Programme von KfW und BAFA reduzieren die Sanierungskosten erheblich. Wer die Pflicht ignoriert, riskiert Bußgelder von bis zu 50.000 €.
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