Was versteht man unter einem Altbau?
Eine einheitliche Definition für den Begriff „Altbau“ gibt es nicht. Unser Gebäudebestand vereint immer unterschiedliche Gebäudestandards, wobei einige den neusten Standard aufweisen, andere in unterschiedlichem Grad einen abgesunkenen, veralteten Standard und bereits einen sichtlich hohen Sanierungsbedarf aufweisen. Von Einscheibenverglasung bis Vakuumverglasung, von 22 cm dick gedämmten Wänden bis Natursteinwänden, von Einzelofenheizung bis zur Elektrowärmepumpe reicht die Bandbreite der technischen Ausstattungsstandards. Dabei wechseln die “Aufgaben” zu allen Zeiten. Während in der Nachkriesgzeit die Schaffung von Wohnraum und in den 1960er-80er Jahren der Einbau von Zentralheizungen und besserer Sanitärausstattung in den damaligen Altbauten im Vordergrund stand, beschäftigen wir uns heute mit dem Ziel, behagliches Wohnen mit einem Minimum an Heizenergieverbrauch zu ermöglichen. Die Neubauten der Nachkriegszeit, in die damals die Menschen glücklich eingezogen, sind heute längst zu Altbauten mit energetischem Sanierungsbedarf geworden. So stellt jede Zeit neue Aufgaben.
Gebäude haben bei regelmäßiger Pflege eine unendliche Nutzungsdauer. Alle 40-50 Jahre ist für ihren Weiterbestand jedoch eine umfangreiche Sanierung des Altbaus erforderlich, weil sich Anschauungen, Ansprüche und Standards in der Gesellschaft verändert haben und stärkere Abnutzungen an den äußeren Bekleidungsschichten auftreten, wie Putz, Dacheindeckung, Boden, Fensterzustand. Der Wunsch, z.B. ein Fachwerkhaus bewohnen zu wollen, verbindet sich heute mit der Anforderung an moderne behagliche Wohnstandards zu geringsten Heizkosten. Der alte Standard des Fachwerkhauses ist also durch eine Sanierung den Wünschen anzupassen. Wärmeverluste über die Gebäudehülle lassen sich mit heutigen Techniken um 80-90 % reduzieren, Behaglichkeit lässt sich auf Neubauniveau anheben, Gebäudedämmung ermöglicht Heiztechnik mit erneuerbaren Energien.
Was versteht man unter einer Altbausanierung?
Eine Altbausanierung, auch als „Bauen im Bestand“ bekannt, umfasst sämtliche Maßnahmen, die darauf abzielen, ein bestehendes Gebäude in einen neuwertigen Zustand zu versetzen. Insbesondere Gebäude, die vor den 1970er Jahren errichtet wurden, weisen oft erhebliche Mängel auf, vor allem in Bezug auf Energieeffizienz und den Zustand der Bausubstanz.
Dabei stehen neben der Reparatur und Instandsetzung der Bausubstanz auch die Modernisierung von Elektrik, Sanitäranlagen und Rohrleitungen im Fokus. Die Altbausanierung ist der kostenoptimale Zeitpunkt für eine energetische Verbesserung , wie die Dämmung von Wänden und Decken oder die Erneuerung des Heizsystems mit dem Ziel, den Energieverbrauch des Gebäudes spürbar zu senken.
In der Praxis ist der Aufwand bei Altbausanierungen meist mit dem einer Kernsanierung vergleichbar, da die Arbeiten in vielen Fällen eine komplette Entkernung voraussetzen. Ist die Immobilie ein denkmalgeschütztes Gebäude handelt es sich um eine Restaurierung.
Was sind die Vorteile einer Altbausanierung?
Die Sanierung eines Altbaus bringt zahlreiche Vorteile mit positiver Auswirkung auf die Betriebs- und Heizkosten, sowie den Wohnkomfort:
Werterhalt und Wertsteigerung: Durch eine umfassende Sanierung wird ein Altbau auf den aktuellen Stand der Technik gebracht. Das trägt nicht nur zum Werterhalt bei, sondern erhöht den Immobilienwert deutlich. Besonders nach Kernsanierungen kann die Immobilie anschließend mit modernen Neubauten konkurrieren.
Energieeinsparungen und niedrigere Betriebskosten: Eine energetische Sanierung reduziert den Wärmebedarf und senkt den Primärenergieverbrauch. Das spart Heizkosten und verringert die Belastung durch die CO₂-Steuer. Wer auf erneuerbare Energien setzt, kann zusätzlich langfristige Kosten sparen und die Umwelt schonen.
Attraktive Fördermöglichkeiten: Bauherren profitieren bei der Altbausanierung von Förderprogrammen wie der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Hierbei sind Zuschüsse für Einzelmaßnahmen oder zinsgünstige Kredite mit Tilgungszuschüssen verfügbar, die die finanzielle Belastung deutlich reduzieren.
Höherer Wohnkomfort: Mit moderner Elektrik, neuen Bodenbelägen und einer optimierten Wärmedämmung wird das Wohnen im sanierten Altbau spürbar angenehmer. Die Ästhetik von Altbauten kombiniert mit zeitgemäßem Komfort macht die Immobilie auch für Mieter attraktiver und ermöglicht oft höhere Mieteinnahmen.
Eine Altbausanierung ist also eine lohnende Investition, die nicht nur den Gebäudewert steigert, sondern auch Energie und Kosten spart sowie den Wohnkomfort erheblich verbessert.
Welche Maßnahmen sind bei einer Altbausanierung nötig?
Die Sanierung eines Altbaus kann je nach Zustand und Zielsetzung des Projekts unterschiedlich umfangreich ausfallen. Der Umfang der Arbeiten hängt dabei von dem Ziel der Sanierung ab.
Wenn der Fokus auf einer etwas besseren Energieeffizienz liegt und man sich für eine energetische Sanierung entscheidet, kann bspw. die Fassade gedämmt, die Fenster erneuert oder die Heizung ausgetauscht werden.
Wer hingegen die sein Haus grundlegend sanieren will, sollte eine Kernsanierung durchführen. Hier wird das Gebäude bis auf die Rohbausubstanz entkernt. Diese Komplettsanierung umfasst alle Bauteile, vom Dach bis zum Bodenbelag. Ziel ist es, den Altbau in einen neuwertigen Zustand zu versetzen.
Welche Sanierung für Dich die beste ist, hängt stark vom Zustand Deiner Immobilie ab. Eine gründliche Analyse der Bausubstanz ist unerlässlich, um Schäden oder Baumängel zu identifizieren, die während der Sanierung behoben werden müssen. Ein Energieberater kann zusätzlich prüfen, ob und wie die bestehende Wärmedämmung optimiert werden sollte.
Wird eine gründliche Analyse der Bausubstanz vernachlässigt, besteht die Gefahr, dass Sanierungsmaßnahmen in kürzerer Zeit doppelt durchgeführt werden müssen. Erst ist z. B. die Entscheidung über den Ausbau eines Dachbodens zu treffen, dann ist die Vorgehensweise festzulegen. Entweder Dämmung auf dem Dachboden oder Dämmung von Abseite-Zwischensparren und Spitzboden. Sonst fallen in kurzen Abständen unnötige Kosten an, die durch eine sorgfältige Planung im Vorfeld vermieden werden könnten. Eine fundierte Bestandsaufnahme sorgt dafür, dass alle Maßnahmen optimal aufeinander abgestimmt sind und langfristig Bestand haben.
Im Folgenden gehen wir näher auf die gängigsten Maßnahmen ein.
Dämmung
Die Bedeutung der Dämmung von Altbauten wird meist unterschätzt. Praxisorientierte Studien zeigen seit 1990, dass allein durch die Verbesserung des Wärmeschutzes an der Gebäudehüllfläche mit optimalem Standard der Heizenergieverbrauch und der CO2-Ausstoß um 80 % reduziert werden. Der ökologische Fußabdruck eines Hauses verändert sich durch eine Altbausanierung, also fundamental.
Gerade bei Altbauten, die vor 1977 gebaut wurde, fehlt oftmals eine zeitgemäße Wärmedämmung. Das liegt daran, dass in diesem Jahr erst die 1. Wärmeschutzverordnung in Kraft getreten ist. Bei davor gebauten Häusern , wurde die Wärmedämmung vernachlässigt. Je nach Präferenzen gibt es verschiedene Möglichkeiten eine Dämmung durchzuführen. Entweder mit einer Plattendämmung, Mattendämmung oder Einblasdämmung.
Dämmung des Daches und des Dachbodens
Altbauten, die vor 1977 errichtet wurden, weisen häufig keine heute ausreichende Wärmedämmung auf. Erst im Jahr 1977 wurden erstmalig verbindliche staatliche Anforderungen an Neubauten festgelegt. Häuser, die vor diesem Zeitpunkt gebaut wurden, mussten nur dem Mindestwärmeschutz der DIN 4108 genügen, z.B. nur 38 cm dicke Vollziegelwände mit einem U-Wert von 1,56 W/(m²K) aufweisen, die heute meist mit einem WDVS energetisch ertüchtig werden.
Es gibt verschiedene Methoden, eine effektive Dämmung nachzurüsten, je nachdem, welche Bereiche gedämmt werden sollen und welche Anforderungen bestehen:
Welche Methode am besten geeignet ist, hängt vom Zustand des Gebäudes und den Umbauwünschen ab. Es empfiehlt sich, auf professionelle Beratung und Umsetzung zu setzen, um eine optimale Dämmung zu gewährleisten.
Kostengünstigste Dämmung
In 1 Tag umsetzbar
Nachhaltige Senkung der Heizkosten
Häufig gesetzlich vorgeschrieben
Dämmung der Fassade
Über die Fassade eines Altbaus geht viel Wärme verloren. Diese Energieverluste können um 80-90 % reduziert werden, hierzu gibt es mehrere Dämmverfahren mit unterschiedlichen Kosten:
- Innendämmung: Wird auf der Innenseite der Außenwände angebracht und wird vor allem in denkmalgeschützten Gebäuden oder bei begrenztem Platz nach außen gewählt.
- Kerndämmung: Diese Methode eignet sich für zweischalige Mauerwerke, bei denen der Hohlraum zwischen den Schalen mit Dämmmaterial gefüllt wird.
- Wärmedämmverbundsystem (WDVS): Hier wird die Dämmung direkt auf die äußere Fassade angebracht, was bei einschaligen Mauerwerken die häufigste Lösung ist.
- Vorhangfassade: Hier sitzt die Dämmung zwischen äußerer Bekleidungsplatten, einer Luftschicht und der Wand.
Die Wahl der passenden Methode hängt von der Mauerwerksart Deines Hauses ab. Man unterscheidet hier zwischen:
- Einschaligem Mauerwerk: Meistens gedämmt durch eine Innendämmung oder ein WDVS.
- Zweischaligem Mauerwerk: Dieses findet man häufig in Altbauten Norddeutschlands, aber auch im Binnenland und bietet durch den Hohlraum zwischen Innen- und Außenschale die Möglichkeit einer effizienten Kerndämmung.
Ein zweischaliges Mauerwerk besteht aus einer tragenden Innenschale aus Ziegel-, Kalksandstein- oder Betonsteinen und einer Außenschale aus Ziegel-, Kalksandstein oder Natursteinen, die das Gebäude vor Witterung schützt. Ursprünglich bot der Hohlraum zwischen den Schalen Schutz vor Schlagregen und wurde vor allem in Norddeutschland häufig verwendet. Diese Wandbauweise erfüllt heute die modernen Anforderungen an Energieeffizienz nicht mehr.
Die Kerndämmung bietet bei zweischaligem Mauerwerk ein hervorragendes Preis-Leistungs-Verhältnis. Daher solltest Du vor der Sanierung unbedingt prüfen, ob Dein Gebäude diese Bauweise aufweist.
Durch die Dämmung der Fassade lassen sich Heizkosten um 20–35 % senken, was sie zu einer der effektivsten Maßnahmen zur energetischen Sanierung macht.
Kostengünstigste Dämmung
In 1 Tag umsetzbar
Nachhaltige Senkung der Heizkosten
Keine Reduzierung des Wohnraums
Dämmung des Kellers
Der Keller ist – neben Dach bzw. Dachboden und Fassade – ein weiteres wichtiges Bauteil, das durch eine Dämmung energetisch optimiert werden kann. Eine Kellerdämmung reduziert den Energieverbrauch um bis zu 10 % und verbessert gleichzeitig den Wohnkomfort, da Fußkälte im Erdgeschoss verschwindet.
Ob die Kellerdecke, die Wände oder der Boden gedämmt werden sollten, hängt von den individuellen Gegebenheiten und der Nutzung des Kellers ab. So sorgt eine Kellerdeckendämmung für wärmere Wohnräume im EG, während die Dämmung der Wände und des Kellerbodens eine Wohnnutzung im Keller ermöglicht. Mit einer fachgerecht ausgeführten Kellerdämmung erzielst Du also nicht nur Einsparungen, sondern auch ein spürbar angenehmeres Wohnklima.
Fensteraustausch
Der Austausch alter Fenster ist ein entscheidender Schritt, um die Energieeffizienz eines Gebäudes zu verbessern. Moderne Wärmeschutzfenster bieten im Vergleich zu einfach und isolierverglasten Fenstern eine deutlich bessere Dämmwirkung und können so den Wärmeverlust erheblich reduzieren. Damit lassen sich jährlich mehrere 100 € an Heizkosten einsparen. Hochwertige Fenster sind entscheidend für den Wohnkomfort, da sie Zugluft verhindern und das unangenehme Kältegefühl im Raum beseitigen.
Heizungsaustausch
Gemäß § 72 des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) muss ein Heizkessel, der älter als 30 Jahre ist, ausgetauscht werden. Wenn Deine Heizung dieses Alter erreicht hat, besteht also Handlungsbedarf. Eine Modernisierung bietet jedoch nicht nur die Möglichkeit, gesetzliche Vorgaben zu erfüllen, sondern auch langfristig Heizkosten zu senken.
Ab 2024 gelten erhöhte Anforderungen: Neue Heizsysteme müssen mindestens 65 % erneuerbare Energien nutzen. Der Umstieg auf Heiztechnologien wie Wärmepumpen, Pelletheizungen oder Hybridlösungen lohnt sich doppelt – sowohl ökologisch als auch finanziell.
In Kombination mit einer umfassenden energetischen Sanierung Deines Altbaus kannst Du bis zu 80–90 % der bisherigen Heizkosten einsparen. Wärmeschutz und Heiztechnik spielen hier Hand in Hand. Erst mit einer gut gedämmten Gebäudehülle kann ein hoher Deckungsgrad bei erneuerbaren Heizsystemen erzielt werden und steigt die Jahresarbeitszahl einer Elektrowärmepumpen auf Wert um 3,0 an. Das senkt Deine Energiekosten und schont die Umwelt.
Dach erneuern
In vielen Altbauten ist eine Dacherneuerung unvermeidlich – sei es wegen beschädigter Ziegel oder weil umfangreiche Sanierungsarbeiten anstehen. Wie teuer die Sanierung ausfällt, hängt mit der Dachfläche zusammen.
Wenn das Dach vollständig saniert wird, solltest Du die Gelegenheit nutzen, auch gleich eine passende Dämmung zu integrieren. So sparst Du Heizkosten, erhöhst die Energieeffizienz Deines Hauses und erfüllst die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) ganz nebenbei. Bei einer erneuerung der Dachziegel bietet sich dabei vor allem die Aufsparrendämmung an. Diese garantiert höchsten Wärmeschutz.
Planst Du, in Zukunft eine Photovoltaikanlage zu installieren, sollte dies bereits bei der Dachsanierung berücksichtigt werden. Viele ältere Dächer sind nicht für die zusätzliche Last der Module ausgelegt. Mit einer frühzeitigen Einbindung einer Fachfirma kannst Du sicherstellen, dass die nötige Stabilität geschaffen wird und zusätzliche Arbeiten später vermieden werden.
Ein weiteres Plus: Viele Altbauten bieten unter dem Dach ungenutztes Ausbaupotenzial. Mit einem Dachausbau kannst Du zusätzlichen Wohnraum schaffen, der sich flexibel gestalten lässt. Ob gemütliche Gauben, eine lichtdurchflutete Loggia oder ein großzügiges Studio – ein ausgebautes Dach steigert nicht nur die Wohnqualität, sondern auch den Wert Deiner Immobilie.
Badsanierung
Die Modernisierung des Badezimmers gehört zu den häufigsten Maßnahmen bei einer Altbausanierung. Viele Altbau-Bäder sind klein und genügen weder den funktionalen noch den ästhetischen Ansprüchen von heute.
Eine umfassende Badsanierung schafft nicht nur modernes Wohnambiente, sondern kann auch durch smarte Lösungen oder luxuriöse Extras wie eine Regendusche oder eine freistehende Badewanne zusätzlichen Komfort bieten.
Damit der Einzug ins sanierte Zuhause reibungslos gelingt, sollte die Badsanierung frühzeitig eingeplant und durchgeführt werden. Ein modernes Bad steigert den Wohnkomfort spürbar und macht aus einem veralteten Raum eine Wohlfühloase.
Küchensanierung
Die Küche ist nicht nur ein Ort zum Kochen, sondern oft auch der zentrale Treffpunkt für die ganze Familie. Eine gut geplante Küchensanierung schafft einen funktionalen und einladenden Raum, der den Alltag erleichtert und zum Verweilen einlädt.
Ob modern-minimalistisch, rustikal-gemütlich oder elegant – eine neue Küche bietet die Möglichkeit, den Raum an Deine individuellen Bedürfnisse und Deinen Stil anzupassen. Mit cleverer Raumaufteilung, modernen Geräten und hochwertigen Materialien kannst Du eine Umgebung schaffen, in der Kochen und gemeinsames Essen gleichermaßen Freude machen.
Elektrosanierung im Altbau
Die Elektroinstallation in Altbauten ist oft nicht auf die Anforderungen des modernen Lebens ausgelegt. Sowohl die Kapazität als auch die Sicherheit entsprechen häufig nicht mehr den heutigen Standards.
Besonders kritisch wird es, wenn kein FI-Schutzschalter (Fehlerstromschutzschalter) vorhanden ist. Dieser sorgt für den Schutz vor Stromunfällen und sollte unbedingt nachgerüstet werden. Eine umfassende Elektrosanierung ist in diesem Fall dringend zu empfehlen, um die Sicherheit zu gewährleisten und mögliche Risiken zu minimieren.
Eine modernisierte Elektroinstallation bietet nicht nur Sicherheit, sondern auch die Kapazität, um moderne Geräte und Systeme problemlos zu betreiben. Das macht sie zu einer unverzichtbaren Maßnahme bei der Altbausanierung.
Welche Sanierungsmaßnahmen haben Priorität?
Wenn weder Zeit noch Budget für eine umfassende Kernsanierung ausreichen, ist es wichtig, die Maßnahmen sinnvoll zu priorisieren. Einige Arbeiten sind essenziell, um das Gebäude bewohnbar zu machen:
- Heizung: Eine funktionierende Heizanlage ist besonders in der kalten Jahreszeit unerlässlich.
- Wasserrohre: Intakte Leitungen sorgen für eine zuverlässige Wasserversorgung ohne Lecks.
- Elektroinstallation: Sichere Stromleitungen sind unverzichtbar, um moderne Geräte sicher betreiben zu können.
- Bad und Küche: Diese beiden Räume müssen funktional sein, um den Alltag bewältigen zu können.
Welche Maßnahmen können warten?
Andere Maßnahmen wie der Austausch von Fußbodenbelägen können zurückgestellt werden, sofern die vorhandenen Böden noch in einem guten Zustand sind. Auch Dämmarbeiten an Fassade, Dach oder Keller können bei begrenztem Budget auf einen späteren Zeitpunkt verschoben werden, wenn auch der Putz nicht erneuert wird, sonst gelten Anforderungen des GEG.
Verpflichtende Sanierungsmaßnahmen
Beim Erwerb einer Immobilie gibt es wichtige gesetzliche Vorgaben, die Du als neuer Eigentümer einhalten musst:
- Dämmung von Wärme- und Warmwasserleitungen: Ungedämmte Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen müssen gemäß § 69 GEG gedämmt werden.
- Dämmung von oberster Geschossdecke oder Dach: Falls der Mindestwärmeschutz nach DIN-Norm nicht erreicht wird, schreibt § 47 GEG die nachträgliche Dämmung vor.
- Umsetzungsfrist: Laut § 73 GEG hast Du als neuer Eigentümer zwei Jahre Zeit, diese beiden Maßnahmen umzusetzen. Bei Verstößen drohen Bußgelder von bis zu 50.000 €.
Ausnahmeregelungen
Es gibt einige Ausnahmen von den Sanierungspflichten:
- Wohngebäude mit maximal zwei Wohnungen, die der Eigentümer seit dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt, sind von den Vorgaben befreit.
- Auch denkmalgeschützte Gebäude oder besondere Rahmenbedingungen, wie ein zu hoher Aufwand bei geringem Einkommen können von der Pflicht ausgenommen werden.
Energieausweis
Beim Verkauf, der Vermietung oder Verpachtung einer Immobilie ist gemäß § 80 GEG die Übergabe eines gültigen Energieausweises verpflichtend. Dieser dokumentiert den energetischen Zustand der Immobilie und gibt konkrete Hinweise zu notwendigen und sinnvollen Optimierungsmaßnahmen.
Die Informationen im Energieausweis bieten eine nützliche Grundlage, um die gesetzlich vorgeschriebenen Sanierungen gezielt anzugehen und die Effizienz der Immobilie zu verbessern.
Worauf muss bei einer Altbausanierung geachtet werden?
Die Sanierung eines Altbaus beginnt mit einer detaillierten Begutachtung der Bausubstanz und des Gebäudezustands. Nur so lässt sich ein Maßnahmenkatalog mit klaren Prioritäten erstellen. Die Analyse im Vorfeld hilft zudem, geeignete Werkstoffe und Materialien auszuwählen, die speziell auf den Altbau abgestimmt sind.
Beispielsweise erfordert die Sanierung eines Fachwerkhauses spezielle Farben, um Hölzer nicht zu beschädigen. Solche Besonderheiten machen es notwendig, vorab mögliche behördliche Auflagen wie Denkmalschutzvorgaben zu prüfen und in die Planung einzubeziehen.
Zusätzlich sollte die Finanzierung der Sanierung gesichert sein, bevor das Projekt startet. Besonders bei Altbauten ist es ratsam, einen großzügigen finanziellen Puffer einzuplanen, da unerwartete Probleme wie Schäden an der Bausubstanz schnell zu höheren Kosten führen können. Ein zeitlicher Puffer ist ebenfalls wichtig, da unvorhergesehene Verzögerungen bei Altbauprojekten häufig sind.
Im Gegensatz zu modernen Gebäuden, bei denen Standards im Innenausbau bestehen, erfordert die Altbausanierung eine umfassende Vorbereitung. Insbesondere bei Gebäuden aus der Zeit vor dem zweiten Weltkrieg können sich Bauweisen und Bausubstanz stark unterscheiden – nicht nur von Haus zu Haus, sondern manchmal sogar innerhalb einer einzigen Wohneinheit.
Eine gründliche Planung und sorgfältige Vorbereitung sind daher der Schlüssel, um Überraschungen zu minimieren und die Sanierung erfolgreich abzuschließen.
Worauf beim Kauf einer Altbau-Immobilie achten?
Beim Kauf eines Altbaus ist eine genaue Prüfung der Bausubstanz unerlässlich. Wird die Immobilie nicht als „saniert“ angeboten, kannst Du davon ausgehen, dass umfassende Sanierungsmaßnahmen anstehen.
Ein entscheidender Hinweis ist das Jahr der letzten Kernsanierung. Liegt diese mehr als 20 Jahre zurück, solltest Du besonders aufmerksam sein, denn in diesem Fall könnten viele Bauteile wie Heizung, Elektroinstallation, Fenster oder Dach nicht mehr den heutigen Standards entsprechen und erneuert werden müssen.
Wie ist die Beschaffenheit des Daches?
- Hängen Teile des Daches durch, ist es schief oder fehlen Ziegel?
- Ist das Dach bereits teilweise gedämmt?
- Gibt es eine Ausbaureserve?
- Wie ist der Zustand der Dacheindeckung?
- Wie ist die Dämmung von Gaubenwänden?
Wie sieht das Mauerwerk aus?
- Sind alle Mauern intakt oder gibt es größere Risse?
- Welche Putzschäden gibt es?
- Ist das Mauerwerk zweischalig mit Luftschicht?
Wie sieht das Fachwerk aus?
Fachwerkhäuser sind wahre Schmuckstücke und begeistern durch ihren historischen Charme, doch ihre Instandsetzung kann sehr aufwendig sein. Vor dem Kauf solltest Du den Zustand der Holzbalken unbedingt genau prüfen lassen. Schäden zeigen sich oft an liegenden Hölzern und im unteren Drittel der darauf stehenden “Stiele”.
Verfaulte Balken oder ein Befall durch den Holzwurm sind typische Probleme bei Fachwerkhäusern und können hohe Kosten für die Restaurierung verursachen. Es ist daher ratsam, eine Fachkraft zur Besichtigung mitzunehmen, die den Zustand der Balken professionell beurteilen kann. So erhältst Du frühzeitig Klarheit über den Sanierungsbedarf und vermeidest unvorhergesehene Überraschungen.
Wie sehen die Fenster aus?
- Sind alle Fenster intakt und die Flügel noch tragfähig?
- Welches Baujahr haben die Fenster?
- Gibt es noch einscheibenverglaste Fenster?
Flammentest für die Verglasung
Wenn Du das Herstellungsjahr der Fenster nicht genau kennst, kannst Du mit einem einfachen Test prüfen, ob eine Wärmeschutzverglasung vorhanden ist und wie viele Scheiben das Fenster hat. Dazu benötigst Du lediglich ein Feuerzeug:
- Einfachverglasung: Die Spiegelung der Flamme ist nur einmal sichtbar.
- Doppelverglasung: Die Flamme spiegelt sich zweimal.
- Dreifachverglasung: Die Flamme ist dreimal sichtbar.
- Wärmeschutzverglasung: Eine Wärmeschutzbeschichtung erkennst Du daran, dass die mittlere oder hinterste Flamme rötlich verfärbt ist.
Zusätzlich kannst Du mit der Flamme auch den Rahmen auf Undichtigkeiten überprüfen. Fahre mit dem Feuerzeug oder einer Kerze langsam entlang des Fensterrahmens. Wenn die Flamme flackert, deutet das auf Luftzüge hin, was auf ein undichtes Fenster schließen lässt. Solche Fenster sollten möglichst nachjustiert oder erneuert werden, um Energieverluste zu vermeiden.
Wie wird geheizt?
Die Art und das Alter der Heizung sind entscheidend, um zu beurteilen, ob ein Austausch notwendig ist. Besonders bei Öl- und Gasheizungen gilt die gesetzliche Vorgabe, dass Heizkessel nach spätestens 30 Jahren erneuert werden müssen. Das Baualter findest Du auf einem Typenschild am Kessel oder im Schornsteinfegerprotokoll.
Eine Erneuerung der Heizung kann sich auch vor Ablauf dieser Frist lohnen, insbesondere wenn Du den Energieverbrauch reduzieren möchtest. Moderne Heizsysteme, die erneuerbare Energien wie Solarthermie oder Wärmepumpen integrieren, sind deutlich effizienter und helfen, die Heizkosten nachhaltig zu senken. So kannst Du nicht nur die gesetzlichen Anforderungen erfüllen, sondern auch langfristig von geringeren Betriebskosten profitieren.
Wie riecht es im Keller?
- Riecht es muffig oder fällt es Ihnen schwer, zu atmen?
- Fühlen sich die Wände nass oder feucht an?
- Ist der Innenputz großflächig abgeplatzt?
- Gibt es dunkle Flecken?
Ein erster Hinweis auf Feuchtigkeit im Haus ist oft der Geruch im Keller. Ein muffiger oder modriger Geruch deutet darauf hin, dass Feuchtigkeit vorhanden sein könnte. Das kann z.B. auf einen wasserdruchlässigen Kellerboden oder eine fehlenden Horizontalabdichtung in den Wänden hindeuten..
Wie steht es um die Leitungen?
- Sind freiliegende Heizungs- und Warmwasserrohre gedämmt?
- Funktionieren alle Wasserhähne und Spülungen oder gibt es hier Probleme?
- Wie alt ist die “Wassertechnik” im Keller?
Schäden an Wasserleitungen lassen sich oft nur im Zuge einer aufwendigen Kernsanierung beheben, da hierfür die Wände geöffnet werden müssen. Dies macht die Reparatur von alten oder beschädigten Leitungen zeit- und kostenintensiv, ist aber unerlässlich, um langfristige Schäden wie Wasseraustritt oder Schimmelbildung zu verhindern.
Auch die Elektrik solltest Du genau prüfen. Ein Blick auf den Stromkasten kann Dir schnell einen Eindruck vom Zustand der Elektroinstallation vermitteln. Veraltete Sicherungen oder ein fehlender FI-Schutzschalter sind deutliche Hinweise darauf, dass die Elektrik nicht mehr den heutigen Standards entspricht und modernisiert werden sollte. Eine Sanierung der Elektrik erhöht nicht nur die Sicherheit, sondern ermöglicht auch eine höhere Belastbarkeit für moderne Haushaltsgeräte.
Wie sehen Fußböden und Türen aus?
- Ist der Fußboden intakt?
- Sind alle Dielen und Balken bzw. ist der Estrich intakt?
- Sind die Innentüren in einem erneuerungswürdigen Zustand, weisen starke Fugen auf oder sind abgenutzt?
Ein genauer Blick auf die Unterkonstruktion des Bodens ist bei einer Sanierung entscheidend. Oft zeigt sich das tatsächliche Ausmaß von Schäden erst, wenn der alte Belag entfernt wird. Eine Bodensanierung kann daher aufwendig und kostspielig sein, insbesondere wenn die Unterkonstruktion instabil oder beschädigt ist.
Bei Türen und Zargen hingegen ist der Aufwand meist geringer. In vielen Fällen genügt ein neuer Anstrich, um ihnen ein frisches Aussehen zu verleihen und sie wieder in den Gesamtstil des sanierten Altbaus einzubinden. Dies spart Zeit und Kosten, ohne auf eine optische Aufwertung zu verzichten.
Wie steht es um den Denkmalschutz?
Verlass Dich nicht ausschließlich auf die Aussagen des Eigentümers oder Maklers. Wenn es um wichtige Informationen zur Immobilie geht – etwa zu Bauauflagen, Denkmalschutz oder möglichen Erweiterungen – solltest Du immer die zuständige Baubehörde kontaktieren. Dort erhältst Du die verbindlichsten und verlässlichsten Auskünfte, um Missverständnisse oder unerwartete Einschränkungen zu vermeiden.
Welche Heizung ist für die Altbausanierung geeignet?
Im Rahmen einer Altbausanierung wird häufig auch die Heizung modernisiert. Dabei entscheiden sich viele Hausbesitzer für den Umstieg auf erneuerbare Energien – eine Anforderung, die seit 2024 gesetzlich vorgeschrieben ist. Welche Heizsysteme geeignet sind, hängt jedoch maßgeblich von den baulichen Gegebenheiten des Hauses ab.
Hat der Altbau bereits den KfW-Effizienzhausstandard 55 erreicht, bieten sich besonders umweltfreundliche Lösungen an:
- Photovoltaik in Verbindung mit Stromspeicher und Elektrowärmepumpen
- Solarthermie-Anlagen oder Wärmepumpen in Kombination mit einer Fußbodenheizung sorgen für effiziente Wärme.
- Pelletkessel mit Solarunterstützung sind ebenfalls eine nachhaltige Option.
- Moderne Gas-Brennwertheizungen können in Verbindung mit Solarthermie oder Wärmepumpen als Hybridheizung genutzt werden.
In städtischen Gebieten bietet sich oft der Anschluss an ein Fernwärmenetz an. Die Erzeugung der Fernwärme wird in den nächsten Jahren in Deutschland auf erneuerbare Energien umgestellt.
Durch eine gut geplante Heizungsmodernisierung kannst Du nicht nur die gesetzlichen Vorgaben erfüllen, sondern auch Heizkosten senken und einen Beitrag zum Klimaschutz leisten.
Wärmepumpe im Altbau?
Wärmepumpen gehören im Neubau inzwischen zum Standard und gewinnen auch bei Sanierungen zunehmend an Bedeutung. Diese umweltfreundliche Heiztechnik kann auch im Altbau eingesetzt werden, bietet jedoch einige Herausforderungen, insbesondere in innerstädtischen Lagen.
Im Altbau ist es wichtig, vorab den energetischen Zustand des Gebäudes zu prüfen. Wärmepumpen arbeiten am effizientesten in gut gedämmten Gebäuden mit niedrigem Wärmebedarf. Außerdem sollte geprüft werden, ob eine Flächenheizung wie eine Fußboden- oder Wandheizung installiert werden kann, da diese besser mit den niedrigen Vorlauftemperaturen einer Wärmepumpe harmoniert.
Wie viel kostet eine Altbausanierung?
Pauschale Aussagen zu den Kosten einer vollständigen Altbausanierung sind kaum möglich, da jedes Projekt individuell ist und zahlreiche Faktoren berücksichtigt werden müssen. Der Aufwand und der Umfang der Arbeiten können stark variieren – so können die Kosten zwischen 20.000 € und 2.000.000 € oder mehr liegen.
Um dennoch eine Orientierung zu erhalten, bieten Richtwerte eine hilfreiche Grundlage. Sie ermöglichen es, die Kosten für typische Sanierungsmaßnahmen wie Dämmung, Heizungsmodernisierung oder Dachsanierung grob abzuschätzen. Diese Ansätze helfen Dir, einen ersten Eindruck von den möglichen finanziellen Anforderungen zu bekommen und die Sanierung besser zu planen.
Überblick der Kosten einer Altbausanierung
Welche weiteren Kosten fallen an?
Neben den grundlegenden Kosten einer Altbausanierung fallen zusätzliche Ausgaben für verschiedene Gewerke und Dienstleistungen an:
- Rohrsysteme und Installationen: Dazu gehören die Verlegung neuer Leitungen für Wasser und Heizung sowie Arbeiten an der Elektrik.
- Sanitärbereiche: Die Modernisierung von Bad und Küche kann je nach Umfang erheblich zu Buche schlagen.
- Bausachverständige: Für die Vorabprüfung der Immobilie durch Experten solltest Du mit Stundensätzen zwischen 80 und 200 € rechnen.
- Arbeitskosten: Die Stundensätze für Handwerker liegen in der Regel zwischen 40 und 60 €, je nach Gewerk und Region.
Eine häufig genannte Faustregel für Altbausanierungen liegt bei 500 bis 600 € pro m2. Für ein Haus mit 150 m2 Wohnfläche ergeben sich so Gesamtkosten zwischen 75.000 und 90.000 €.
Diese Richtwerte können je nach Projekt erheblich variieren. Besonders die Wahl des Heizsystems kann allein Unterschiede von bis zu 25.000 € ausmachen. Eine detaillierte Planung und eine realistische Einschätzung der einzelnen Posten sind daher unerlässlich, um böse Überraschungen zu vermeiden.
Wie kann ich bei der Altbausanierung Kosten sparen?
Die Kosten einer Altbausanierung können durch Eigenleistungen spürbar gesenkt werden. Arbeiten wie das Entrümpeln der Wohnung, das Entfernen von Bodenbelägen oder das Abziehen alter Tapeten lassen sich oft in Eigenregie erledigen. Auch kleinere Abrissarbeiten können übernommen werden, was die Kosten für Fachkräfte reduziert.
Allerdings bieten viele Betriebe Komplettpakete an, bei denen die Vorarbeiten bereits inkludiert sind. In solchen Fällen lohnt sich der Eigenaufwand oft kaum, da die Kosten für die Entsorgung von Müll und Schrott für Privatpersonen relativ hoch ausfallen können.
Ein Vorteil von Eigenleistungen ist jedoch die Zeitersparnis. Besonders in Zeiten von Handwerkermangel kann die Dauer der Sanierung verkürzt werden, indem einfache Arbeiten selbst übernommen werden – ohne auf Fachkräfte angewiesen zu sein. Ob Eigenleistungen sinnvoll sind, hängt daher stark von der individuellen Planung und den Gegebenheiten ab.
Welche Förderungen gibt es für Altbausanierung?
Für die Finanzierung einer Altbausanierung gibt es verschiedene Optionen, die sich je nach Umfang und Art der Maßnahmen kombinieren lassen:
1. Kreditfinanzierung
- Mit der Immobilie verknüpfte Finanzierung: Wenn nicht ausreichend Eigenkapital vorhanden ist, können die Sanierungskosten direkt in den Immobilienkredit integriert werden.
- Kredit mit freier Verwendung: Für kleinere Maßnahmen eignet sich ein flexibler Verbraucherkredit.
2. Staatliche Förderung
- Energetische Sanierung: Über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) können Einzelmaßnahmen wie die Heizungsmodernisierung über das BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) gefördert werden. Wichtig: Wenn Du eine ältere Immobilie erwirbst, bist Du verpflichtet, diese innerhalb von zwei Jahren auf den vorgeschriebenen Energiestandard zu bringen.
- KfW-Förderung: Wird durch die Sanierung ein KfW-Effizienzhausstandard erreicht, sind zinsgünstige Kredite mit Tilgungszuschüssen möglich. Je nach Effizienzhausstandard sind bei einem Darlehen von 150.000 € Tilgungszuschüsse von bis zu 75.000 € realisierbar.
3. Förderung bei Denkmalschutz
Bei denkmalgeschützten Immobilien bieten viele Kommunen oder Städte Zuschüsse für Sanierungsmaßnahmen. Hier lohnt es sich, vor Ort bei den zuständigen Behörden nach Fördermöglichkeiten zu fragen.
Eine Kombination dieser Finanzierungsmodelle kann helfen, die Kosten der Altbausanierung optimal zu verteilen und gleichzeitig von attraktiven Förderungen zu profitieren.
Übersicht BEG-Förderung 2024
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Wie lange dauert eine Altbausanierung?
Die Dauer einer Altbausanierung kann stark variieren – von wenigen Wochen bis hin zu mehreren Monaten. Entscheidend sind der Umfang der Arbeiten, die Verfügbarkeit der Gewerke und das verfügbare Budget. Um Verzögerungen zu vermeiden, ist eine präzise Planung vor Beginn der Arbeiten unerlässlich.
Was sind die wichtigsten Planungsschritte?
- Experten hinzuziehen: Bei größeren Projekten lohnt es sich, einen Architekten oder Energieberater in die Planung einzubinden. Bei einer Effizienzhaussanierung kann eine Baubegleitung durch einen Energieberater gefördert werden. Diese Fachkräfte können helfen, grobe Fehler zu vermeiden, die den Ablauf behindern oder zu doppelt ausgeführten Arbeiten führen könnten – was sowohl Zeit als auch Kosten spart.
- Richtige Reihenfolge der Gewerke: Der Ablauf der Arbeiten sollte gut durchdacht sein, da falsche Abfolgen zu Verzögerungen oder unnötigem Mehraufwand führen können.
Wie ist der Ablauf einer Altbausanierung?
- Vorbereitung: Entrümpelung, Abriss und Grobreinigung.
- Prüfung und Behebung von Schäden: Bausubstanz analysieren und tragende Bauteile sichern.
- Erneuerung der Infrastruktur: Elektroinstallation, Wasser- und Abwasserleitungen.
- Dämmmaßnahmen: Fassade, Dach oder Keller dämmen.
- Innenausbau: Wände verputzen, Bodenbeläge erneuern, Türen und Fenster einbauen.
- Endarbeiten: Malerarbeiten, Installation von Sanitärobjekten und abschließende Feinarbeiten.
Eine detaillierte Planung zusammen mit einem Fachbetrieb sorgt dafür, dass die Sanierung möglichst zügig und reibungslos verläuft. Dies minimiert die Dauer der Arbeiten und spart langfristig Zeit und Geld.
1. Analyse, Planung und Priorisierung: Der erste Schritt besteht in der Analyse der Bausubstanz. Daraus werden die erforderlichen Sanierungsmaßnahmen abgeleitet, die in einem Sanierungsplan mit Prioritäten festgehalten werden. Dabei werden mögliche Anpassungen bei der “Kopplung” der Maßnahmen mit dem Wärmeschutz festgelegt. Z.B. muss bei der Dachdämmung der Dachüberstand verbreitert werden, wenn er für eine 18 oder 20 cm dicke Dämmung auf der Außenwand nicht ausreicht oder bei der Prüfung des Hausanschlusses ist die Anschlussleistung einer neuen Wärmepumpe zu berücksichtigen.
Welche Verbesserungsmaßnahmen zu welchem Zeitpunkt durchgeführt werden sollten, kannst Du der folgenden Tabelle entnehmen:
2. Angebote einholen: Beauftrage einen Architekten oder hole Angebote von Handwerksbetrieben ein oder beauftrage einen Generalunternehmer. Wähle anschließend das beste Angebot, das Preis und Leistung optimal verbindet.
3. Rückbau und Abriss: Jetzt erfolgt der Abriss: Alte Böden, Wandverkleidungen, Fliesen und Leitungen werden entfernt, bis das Gebäude oder die Wohnung im Rohbauzustand ist.
4. Arbeiten im Rohbau: Neue Wände werden eingezogen, Wandöffnungen geschaffen oder ein neuer Estrich gegossen. Während der Estrich trocknet, müssen andere Arbeiten pausieren.
5. Dachdecker und Dachdämmarbeiten: Parallel zu den Rohbauarbeiten wird das Dach saniert, um das Gebäude vor Witterungseinflüssen zu schützen und die Dämmung auf den optimalen Standard zu bringen.
6. Trockenbau und Grundrissänderungen: Gipskartonwände können installiert werden, um den Grundriss zu verändern. Dieser Schritt muss eng mit den nachfolgenden Gewerken koordiniert werden.
7. Rohrleitungen und Heizung: Neue Wasser- und Abwasserleitungen sowie Heizungsrohre werden verlegt. Auch die Installation der Heizung findet in diesem Schritt statt. Die Größe der Heizflächen in den einzelnen Zimmern werden auf Grundlage der durch die Dämmung stark reduzierten Heizlast berechnet und bestellt.
8. Elektroinstallation: Elektrische Leitungen und Lichtschalter werden installiert, Buchsen für Steckdosen vorbereitet.
9. Trockenbau-Abschluss: Nach dem Verlegen der Leitungen werden Öffnungen geschlossen und die Wände verputzt.
10. Erneuerung der Fenster: Die Lage der neuen Fenster in der Wand wird mit der Lage künftigen Außenwanddämmug abgestimmt, Fenster sollten bei Außendämmassnahme mindestens außen auf der Wand angeschlagen werden.
11. Dämmung der Fassade: Die Fassade wird gedämmt – idealerweise zusammen mit dem Einbau neuer Fenster, um das Gerüst nur einmal stellen zu müssen und Zerstörungen an der Dämmung bei einer späteren Fenstererneuerung zu vermeiden..
12. Innenausbau: Innenputz und Fliesenarbeiten werden durchgeführt.
13. Fußböden und Türen: Während der Putz trocknet, können Böden bearbeitet, Treppen installiert und Türen renoviert oder eingebaut werden.
14. Kellerdecke: Die Kellerdeckendämmung wird angebracht.
15. Abschluss der Wände: Malerarbeiten, Tapezierarbeiten und die Fertigstellung der Elektroinstallation (z. B. Lichtschalter und Steckdosen) erfolgen in diesem Schritt.
16. Sanitäranlagen: Waschbecken, Armaturen und Toiletten werden installiert.
17. Fassadenanstrich: Zum Abschluss erfolgt der Anstrich der Fassade.
Fazit
Eine Altbausanierung ist weit mehr als nur eine Instandsetzung – sie ist eine wertvolle Investition in die Zukunft. Sie steigert nicht nur den Wohnkomfort und verbessert die Energieeffizienz, sondern erhöht auch den Wert der Immobilie langfristig.
Mit einer sorgfältigen Planung und professionellen Umsetzung kannst Du Deinen Altbau in ein modernes, energieeffizientes Zuhause verwandeln, ohne seinen historischen Charme zu verlieren. Von der gründlichen Analyse der Bausubstanz über die Auswahl kompetenter Handwerker bis hin zur finalen Fertigstellung: Jeder Schritt sollte durchdacht sein, um ein optimales Ergebnis zu erzielen.
Die Sanierung eines Altbaus ist zudem eine Chance, Geschichte zu bewahren und gleichzeitig die Anforderungen an modernes Wohnen zu erfüllen. Mit der richtigen Herangehensweise und fachkundiger Unterstützung wird Dein Altbau zu einem Zuhause, das Tradition und Zukunft miteinander verbindet.
Bist Du unsicher, welche Dämmung zu Deinem Haus passt? Kontaktiere uns für eine individuelle Beratung. Unsere Experten beantworten Deine Fragen und helfen Dir, die richtige Entscheidung zu treffen.